REČ EKSPERATA U OBLASTI NEKRETNINA: Evo šta je sve potrebno za komforan, siguran i kvalitetan način života

Tema panela Nekretnine.rs je bili su standardi u ovoj oblasti, odnosno, šta je sve potrebno da bi se ostvarili visoki standardi u gradnji. Razgovaralo se i o tome šta je sve potrebno za komforan, siguran i kvalitetan način života. Učesnici na panelu bili su Petar Radojev United City Group, Uroš Jovanović iz Art nekretnina, Milić Đoković iz Klaster za nekretnine i Vladimir Ćosić iz OTP banke. Moderator panela bila je Beba Dragić.

Šta nam je potrebno za komforan i kvalitetan način života?

– Pomak u gradnji je prilično pozitivan u poslednje vreme. Kupci definitivno plaćaju više, ali znaju šta traže. Vidimo da se informišu. Investitori prate trend, insistiramo na modernim tehnologijama, to je nešto što je popularno u poslednje vreme. Tako smo i sa našim projektom imali susret sa novim stvarima. Došlo je do pozitivnih promena, ljudi su ih dobro prihvatili. Smart home je nešto što nam je bilo prvo pri ruci i za nas je to bilo novo, ali odličan odziv nas je iznenadio, kaže Petar Radojev iz United City Group.

– Kvalitet gradnje je otišao na gore vremenom. Investitori sada prepoznaju kvalitet, za razliku od ranije kada je novogradnja počela više da se pojavljuje, ljudi imaju poverenje. Ono što je možda interesantno iz ugla prodaje je što primećujemo, naročito na ovom luksuznom delu tržišta (kad kažemo luksuznom, pričamo recimo o kvadratu 3.000 pa na gore). To je, s jedne strane, uslovljeno lokacijom samom, gde se nekretnina nalazi.

– Dakle, šta je jedna novina, do pre nekoliko godina, postoji jedan trend da su investitori pokušavali u što manje kvadrata da stave što više prostorija. I vi se tako recimo, imate ih sada na tržištu, u pojedinom delu ima naravno, stanove od 40 i nešto kvadrata sa dve spavaće sobe, ili od 60 i nešto kvadrata sa tri spavaće sobe. E sada imate na tom luksuznijem delu tržišta stanove, recimo, od 150 ili 170 kvadrata sa dve spavaće sobe, ili 200 kvadrata sa tri spavaće sobe, rekao je Uroš Jovanović iz ART nekretnina.

– Napredovali smo mnogo do 2024. godine, znamo šta je kvalitet. Sada je pitanje šta je kvalitet, a šta luksuz. Ljudi su edukovani, informisani. Svi znaju bar nekoga ko je u skorije vreme kupovao stan. Imamo sve uslove za ozbiljan rad, rekao je Milić Đoković iz Klastera za nekretnine.

– Sad je pitanje šta je to kvalitet i šta je to luksuz. Nekome je luksuz 25 kvadrata, nekome je luksuz 200 kvadrata. U 25 kvadrata može da bude sve luksuzno. U 200 kvadrata može da bude sve loše i da bude katastrofa. Tako da je to recimo relativna kategorija. U krajnjem slučaju imate hiljadu agencija registrovanih u državi Srbiji koje posluju po zakonu važećem već 10 godina. Mi imamo sve uslove za ozbiljan rad. Agenti imaju obavezu da ukažu na mane i prednosti te određene nekretnine. Tako da smo poprilično sigurni, poprilično napredovali i poprilično edukovani, dodaje Đoković.

Alternativni kanali prodaje

– Alternativni kanali prodaje su partnerstva banke, evo i ovde i učesnicima, kao i sa klasterom sarađujemo, i sa nekim investitorima takođe, gde mi pružamo našu uslugu povezivanja kupaca i načina finansiranja sa kupovinom konačnog proizvoda, u ovom slučaju, to je stan, pre svega, ili kuća. Kad me pitate koji su to trendovi promenili, apsolutno se slažem sa svim panelistima o ovom što su rekli, kaže Jovanović

To je nešto gde mi vidimo da su neki kupci, možda zbog tog rasta cena koji su nekad kupovali na Novom Beogradu i u nekom tom širem centru, se polako orijentisali na udaljenije opštine.

Takođe, još jedan trend, a to je sve bliža saradnja agencija za promet nepokretnosti, investitora i banaka, dodaje on.

– Opet svako juri kvalitet života, svako hoće malo veći komfor, naravno što posle korone, gde su svi bili u kućama, stanovima, videli su ljudi da nema toliko prostora. Sve više poslodavaca je dalo opciju za rad od kuće. Svakome je u to vreme bila potrebna minimum još jedna soba, kaže Jovanović.

Potrebe kupaca u građevinskoj industriji

Šta je najvažnije klijentima je vrlo individualno. Najčešće su nepoverljivi u smislu da su sigurno čuli da se nešto desilo ili da neki papiri nisu ispravni i tako dalje. Znači, to je taj moment kada se, u stvari, događa ona hemija između kupaca i nas, investitora ili prodavaca, kolega, tada se, u stvari, traži to poverenje, stiče se, ili će ga biti ili ga neće biti, ali većinom ga bude. Iz prostog razloga – ljudi traže dom, ne traže stan, kaže Radojev.

Želje i potrebe kupaca su stvarno toliko šarene… Te želje naravno dolaze u slučaju kada se stan pravi i ljudi su ga već kupili ili u predgradnji ili u gradnji, tada dolaze do tih nekih specifičnih želja. Mi pokušavamo da izađemo u susret. Ljudi ne obraćaju pažnju na neke bitne detalje, prvenstveno ti placevi i uopšte bilo kakav deo vezan za zemlju određuje u stvari kako će se tako reći i projektovati ceo objekat. Međutim, ljudi znaju da budu i ponekad malo smešni, ali maštoviti. I vrlo često nam se to i obija o glavu, to što želimo da im izađemo u susret, kaže Jovanović.

– Treba slušati profesionalce, advokate, procenitelje, agencije za nekretnine, odnosno ljude koji o tome znaju. Glavni faktor za kupovinu stana je cena. Kupci dosta pitaju ko su komšije, kakvo je okruženje, da li postoji parking, a tek onda šta ima u stanu, dodao je Đoković.

– Složio bih se sa kolegama, česta su pitanja o tome ko je u komšiluku. Tu se dešava raslojavanje. Imali smo jako veliki pad stambenih kredita 2022. na 2023. godinu razlog je poskuplje kamata. Prošle godine Narodna banka je intervenisala pravovremeno, gde je ograničila kamatne stope, gde se polako poverenje kupaca vratilo u smislu onih koji uzimaju stambeni kredit. I sad ja mogu da kažem da se to vratilo na neku određenu meru u odnosu na 2022, kaže Vladimir Ćosić iz OTP banke.

– Druga stvar, definitivno ponude. Svaki od nas kad dođe i hoće nešto da kupi, generalno hoće da ne preplati, neće reći da će proći jeftinije, ali ne želi da pretplati neku uslugu ili robu, želi da plati optimalnu cenu koja za njega vredi. Isto tako i u kreditu svaki od nas gleda koliko može da se zaduži, koju kamatnu stopu, koliko će to njega na kraju da košta. Tako da negde sve više klijenata se opredeljuje za tu fiksnu kamatnu stopu. U poslednjih godinu dana se iskristalisala ponuda banaka do 20 godina zaduživanja sa fiksnom kamatnom stopom, što je generalno dobar izbor za nekoga ko ima stabilna primanja, zna koliko može da izdvoji itd. i onda ne razmišlja dalje o svim tim stvarima koje mogu da se dese. Naravno, ograničeno je brojem godina, samim tim iznosom koliko može da uzme, a imamo nešto još zanimljivo, to su te neke kombinovane ponude, gde klijenti uvek pitaju šta mi je bolje, dodao je Ćosić.

Mi sad tu imamo nekoga ko rešava dom, pomenuo je Petar, znači ko rešava dom kao dom, znači da kupuje prvu nekretninu, ali ne mora biti prva, može biti mesto za život, za sebe i porodicu.'“

Rizici prilikom kupovine stana

Rizici uvek postoje, nije ništa 100 posto sigurno. Rizik je uglavnom da li je stan dovoljno očuvan, profitabilan. Da li će to moći da rentira, da otplati, za koliko vreme. To je već ta matematika ili gimnastika, kako bi je nazvao. A već drugi koji hoće da bude stvarno njegov dom i da ga dalje, da kažem, ne širi, da ga ne preprodaje ili tako dalje. Tu već ljudi budu zabrinuti.

– Zabrinuti prvenstveno sa tim materijalima, koliko će to trajati, sa krovom, sa mnogim, da kažem, stvarima koje su vezane i za, uopšte, da sad onako pojednostavim za vodu, da li će tu biti, da li je dovoljan pritisak, da li ima isključenja struje česta, grejanje, kako je, da, koliko je, ko je, da kažem, stan, koju vrstu ima, izolacije, koliko će to mene da košta, godišnje i tako dalje. Ima tih rizika o kojima ljudi razmišljaju, ali prvenstvenoi, mi im predočavamo šta može da se dogodi, kaže Radojev.

– Uglavnom mi kažemo ono što je nešto što eventualno može da se odmah otplati. A što se tiče poverenja, misleći na papirološke stvari, tu nemamo nikakav problem. Prvenstveno zbog toga što su među našim ljudima i pravnici, dodaje on.

– Dakle, pravni rizici su ako na primer kupujete nekretninu koja nije uknjižena, sa sobom nosi brojne rizike. Čak i uknjižene nekretnine mogu nositi pravne rizike. U smislu nasledstva podeljenog rizika – to ume da bude prilično problematično. Recimo, kako ćete biti sigurni da će investitor zaista uknjižiti nekretninu, odnosno napraviti tehnički prijem, upotrebnu dozvolu i tako dalje, kaže Ćosić.

– Što se tiče finansijskih rizika, dakle, svaka kupovina kao finansijska odluka, uvek insistiram, kod kupaca je i investicija u svakom trenutku.

Najčešće pitanje koje dobijamo je, šta je s cenama, kako će s cenama. Treća vrsta rizika, ovi faktički ili situacioni, to je ovo što je kolega Đoković pričao, kupujete stan, kupujete i komšiluk, znači ne znate šta kupujete. Drugo, ja bih se nadovezao, ljudi to često zaista pitaju kakav je komšija, ali znate šta znači, danas je dobar komšija, sutra komšija može da proda stan, dodaje on.

Pad cena nekretnina, ili ipak ne?

Teoretski rečeno – ne postoji mogućnost da padne cena… Desio se prvi veliki pomak na tržištu. Mi smo imali jednu šizofrenu situaciju da je hiljadu maraka odjednom postala hiljadu evra. U nekretninama i samo u nekretninama. Ta imovina koja je nešto vredelo 100.000 maraka teoretski bi trebalo da vredi 50.000 evra. Mi smo je prebacili odmah za mesec dana na 100.000 evra. Znači, duplirali smo joj vrednost praktično teoretski za denominaciju. Ta, recimo, kriza je bila 2009. i 2010. pa do negde 2017. godine relativno slabijeg prometa, rasta i tako dalje. Onda se desila ta nesrećna korona koju je trebalo zaboraviti. Ona je donela svašta nešto, ništa dobro. Desio se bum, desilo se da smo bili željni svega i svačega, kaže Đoković.

– Sada je bum u nekretninama, cene idu gore, onda se desila euroinflacija, desio se skok euroribora, sada je recimo euribor počeo da pada i ja očekujem da će sa padom euribora povećati se kreditna sposobnost ljudi. Kada ima veća kreditna sposobnost, kada ima većeg obrta, veći promet, cene će naravno teorijom tržišta da rastu, tako da očekivanja su da kažem nekog blagog rasta, ne velikog, nekog blagog rasta, dodaje Đoković.

– Cene rastu, mislim, generalno i rašće. Nije realno da Beograd bude niži ili jednak od Zagreba i Ljubljane, jer ipak je Beograd metropola. Što se tiče samog finansiranja, na finansiranje utiču razne stvari, mislim, od samog sukoba, inflacije, cene novca i tako dalje, kaže Ćosić

Ovo je tako da imam preporuku da svi koji mogu da fiksiraju neki određeni period ili da uzmu ceo period fiksnu kamatnu stopu, jer znaju šta će da ih košta i koliko će da ih košta, dodao je on.

Izvor: nekretnine.rs